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【中國網地產】西南證券:權益銷售大幅增長,灣區舊改加速釋放
發布時間:2019-04-08 來源:佳兆業集團

4月6日,西南證券發布研究報告,首次對佳兆業集團(01638)評出“增持”評級,目標價調升至4.20港元。


銷售實現高增長 可結算資源豐富

西南證券研報指出,公司銷售實現高增長,可結算資源豐富。2018年公司實現合約權益銷售700.6億元,同比增長57%,高于TOP房企32%的平均銷售增速;實現合約權益銷售面積383.7萬平方米,同比增長38%。

同時,公司的銷售區域較為集中,且不斷深化一二線城市布局,銷售單價持續上漲,公司盈利能力有望持續提升。2018年公司在一二線的合約銷售金額占比為97%,同比提升了2個百分點。2018年公司實現合約銷售均價18261元/平方米,同比增長14%。同時,舊改項目的銷售為公司銷售額及銷售單價的貢獻較為顯著,2018年舊改項目集中供地供貨期到來,公司佳兆業未來城、平湖佳兆業廣場及佳兆業鹽田城市廣場均為深圳區域銷售主力,并對公司整體的銷售單價帶來較大的帶動作用。公司在2019年可售貨值為1580億元,可售資源豐富。其中70%來自于大灣區,公司可售資源主要位于一、二線城市,可售貨值占比高達94%,公司2019年銷售目標為875億元,大約對應55%的去化率,公司大概率可順利完成銷售目標。


收入穩步增長 融資成本改善

西南證券研報指出,公司收入穩步增長,融資成本改善。2018年集團實現營業收入387.1億元,同比增加18.1%,實現毛利潤111.3億元,同比增長24.6%,毛利率達28.8%,同比提升1.5個百分點。其中地產開發銷售占公司95%的營業收入。2018年公司實現核心凈利潤47.3億元,同比增長304%。

負債方面,2018年末,公司凈負債率為236%,同比下降64個百分點,隨著業務逐步釋放以及債務的不斷改善,公司凈負債率將持續下行,預計2019年公司凈負債率可降至200%以下。融資方面,2018年公司期末加權融資成本為8.4%,同比上升0.12個百分點,主要是受到融資環境收緊市場利率上行影響。從債務結構來看,2018年末,公司總負債為1090億元,較2017年減少了20億。


拿地深耕大灣區 舊改項目儲備豐富

西南證券研報指出,拿地繼續深耕大灣區,公司舊改儲備項目豐富。據統計,公司總土儲達2400萬平方米,土儲優質,成本較低。2018年公司新增土地權益建筑面積332萬平方米,平均土地成本為4759元每平方米,對應權益拿地價格為157.8億元,共收購30個地塊,其中粵港澳大灣區的新增土地權益投資額占比達56%。2018年,公司首次進入海南省三亞市。截至2018年末,公司土地儲備共計2400萬平方米,權益占比87%,其中大灣區土儲達1300萬平方米,占比54%。土地儲備中,在建和持作未來開發土地儲備占比高達92%,住宅和商業土地儲備占總儲備量的98%,其中住宅土地儲備占比高達86%;公司在一、二線城市擁有豐富優質的土地儲備,總貨值4640億元,其中大灣區土地儲備貨值約3370億元(包含舊改貨值1920億元),占總貨值的73%。


同時,截至2018年底,公司共計3005.7萬平方米舊改項目尚未納入土儲,同比增長25%,其中深圳占比31.8%、廣州占比31.6%、中山市占比23.3%、惠州市占比11.4%,另外在珠海、東莞、佛山及上海均參與少部分舊改項目的開發銷售。公司在大灣區有多年舊改成熟經驗,過去10年(2008年-2018年)每年平均轉化舊改項目建筑面積約94萬平方米,未來公司在舊改項目轉化為可供開發的建筑用地具有較強的優勢。舊改項目具備開發周期長、成本較低、以及區域性特點,在短期(1-2年)公司可實現供地、供貨項目可售面積約220.5萬平方米,預計可售貨值1242.9億元;中期(3-5年)可實現供地項目可售面積為850萬平方米,預計可售貨值4484.8億元;長期(5年以上)可實現供地項目面積為1995萬平方米,總計長期可釋放逾萬億舊改貨值。

西南證券認為,佳兆業集團擁有豐富的舊改經驗,同時具備充裕的土儲貨值,以及較為穩健的盈利能力,未來,將最大限度受益于粵港澳大灣區的發展紅利,釋放萬億貨值,并繼續坐穩灣區的龍頭房企地位,是一家具有長期投資價值的集團。


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